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(一)管理层讨论与分析
一、报告期内600175经营情况的回顾
报告期内,基于对房地产行业长期看好的基本判断,600175坚定不移地坚持以发展为主题,以经济效益为中心,秉承“诚信为人,专心做事”的理念,依托公司现有知名度及团队优势,集中精力把房地产主业做好,确保公司持续、健康发展。首先,在依托现有房地产市场的基础上,稳步实行异地扩张,特别是对二三线城市的扩张,在二三线城市中逐步树立起美都房地产品牌。其次,在扎实做好现有地产项目的同时,依靠大股东有力的支持,充分运用资本市场提供的融资平台,在短时间内实现公司运营资金的筹集和优质房地产资产的扩充,从而扩大自身经营规模,增强公司的核心竞争力,为公司向区域性专业化房地产公司的方向发展打下坚实基础。
二、600175市场政策环境变化分析
报告期内,本年度政府工作报告中在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时,表示将继续严格执行宏观调控政策,解决部分城市房地产投资规模过大和房地产价上涨过快的問題,进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施继续整顿房地产业的市场秩序。5月底,九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》,之后有关部委进一步出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得税征收个人所得税有关問題的通知》、《关于进一步整顿房地产交易秩序的通知》、《关于加强土地调控有关問題的通知》等文件。这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深远的影响。随着调控政策的不断出台,房地产企业获取资源(含资金和土地)的难度和成本不断加大,房地产企业的利润空间从长期看来将呈下降趋势,同时住房结构的调整最终将导致市场供给和需求结构的变化,并逐渐影响市场供给平衡。2006年各地房地产市场出现了不同程度的波动,但总体来看,房地产成交价格和成交量仍呈上升趋势。
对于行业的长期前景,公司认为,人口变迁的影响发挥着决定性的作用。城市化一方面将导致大量住宅需要,另一方面,与城市化相得益彰的经济发展正在稳步增进大众的财富,将这種需要转化为有效的市场需求。未来相当长一段时间内,中國城市尤其是沿海城市的住宅市场,依然具备广阔的发展空间,并逐步影响沿海城市周边二三线城市的房地产发展。公司在二三线城市不断获得新的土地储备,符合公司目前的发展状况,并将在今后产生丰厚的回报。
三、600175存在的风险分析
1、宏观调控的风险。如市场政策环境变化分析所述。
2、税收政策变动的风险。政府的税收政策,特别是土地增值税、企业所得
税等对房地产行业有特殊的要求,其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。2006年1月,國家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关問題的通知》,表明國家将进一步加大税收调节力度。税收政策的变化,使税款资金提前支付,将加大项目开发成本。
3、业务拓展中公司管理上的风险。
尽管公司近年来房地产业务继续保持了较快发展的势态,形成一定的资本规模,积累了不少开发经验,初步获得了行业内的认可和市场关注,但在当前的市场环境下要面对日益激烈的市场竞争、实现可持续发展,公司在资本规模、专业化水平等方面与行业内的领先企业还存在明显的差距,公司需要长期不懈地进行有效的行业前瞻性研究,持续优化阶段性战略目标与战术,主动造就行业发展的调整方面,不断提升资本、人才和专业等方面的实力。
四、600175优劣势分析
1、公司的主要优势
(1)敏锐的市场判断力。公司管理层准确地预见了行业的良好发展前景,对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力,及时准确地分析把握政策,有效降低各種不得因素的影响,关善于抓住宏观调控带来的发展机会。在海南、浙江及安徽地区,不断寻找新项目,为公司储备了发展后劲。
(2)专业的开发水平。多年的房地产开发经验,形成了公司专业化的开发理念和高效的项目动作能力,形成了一支成熟的房地产开发及销售队伍。在海南、浙江、安徽的市场上形成了一定的产品知名度和竞争力。
(3)优秀的管理团队和健全的法人治理结构。公司以独特的企业文化吸引了一大批优秀的房地产专业人才和管理人才,企业具备高效的执行力和强大的凝聚力。科学健全的法人治理和内控制度保证了企业的持续健康快速发展。
2、公司的主要劣势
随着市场竞争的日益激烈和行业集中度的逐渐增强,公司目前规模仍然偏小,必须进一步扩大企业规模,新增开发城市和开发项目,坚持做大做强房地产主业,增强企业的竞争实力和抗风险能力。
五、600175财务状况分析
1、公司资产负债、利润及现金流量概况
经海南从信会计师事务所审计核定,我公司二OO六年末总资产为165541万元,比上年年末142725万元增加15%;年末公司负债为109125万元,比上年年末92815万元增加17.57%；年末股东权益49248万元,比上年年末47987万元增加2.6%。
经审计,我公司二OO六年度主营业务收入为178640万元,比上年年末76126万元增加102514；主营业务利润为11329万元,比上年年末6528万元增加4801万元；营业利润4280万元,比上年年末99万元增加4181万元；投资收益1024万元,比上年年末1235万元减少211万元；利润总额5275万元,比上年年末1448万元增加3827万元；净利润1701万元,比上年年末1292万元增加409万元。
公司二OO六年度经营活动产生的现金流量净额为-9617万元,比上年年末-13228万元增加3611万元；投资活动产生的现金流量净额为-4742万元,比上年年末1572万元减少6314万元；筹资活动产生的现金流量净额为13780万元,比上年年末16919万元减少3139万元。
2、财务指标
每股净资产2.96元,比上年年末3.75元减少0.79元,因2006年度总股本增加,每股净资产摊薄所致; 净资产收益率为3.45%,比上年年末2.69%增加28.25%,因公司房地产净利润增加而产生；每股收益0.10元,比上年年末0.12元减少0.02元,06年度实现净利润比上年同期增加409万元,总股本增加而导致每股收益比去年减少;
(二)公司2007年的工作思路
1、集中精力做好房地产主业,加快现有项目的开发力度,加快销售和现金回流。重视发展,不断寻找符合公司发展的新项目和大项目,提升公司的持续经营能力。
2、加强金融和准金融业的投资经营和培育,逐步打造美都金融服务品牌,为公司发展谋求机会。
3、拓展贸易渠道,推进贸易业务增长的同时,确保贸易业务利润的增长。
4、继续做好融资工作,特别需要拓展多元化融资途径,确保资金能支撑公司发展的需要。为了适应快速发展的要求,2007年公司将继续推进治理结构的完善,强化基础管理,优化组织形式。同时,公司将进一步完善内审与风险管理体系建设,提高发展中的风险防范能力。
执行新企业会计准则后,公司可能發生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况
关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差异的分析:根据财政部2006年2月15日发布的财会[2006]3号<<关于印发<企业会计准则第一号-存货>等38项具体准则的通知>>的规定,本公司于2007年1月1日起执行新会计准则.本公司目前凭依据财政部新会计准则规定已经判别认定的2007年1月1日首次执行日现行会计准则与新会计准则的差异情况如下:
一、长期股权投资差额
(1)同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额18,730,490.21元。公司分别于2004年3月、2005年5月、2006年11月受让美都控股集团股份有限公司控股的浙江恒升房地产开发有限公司、湖州美都房地产开发有限公司、金利國持有的湖州凤凰东园建设有限公司90%的股权,美都控股集团股份有限公司持有宁國美都置业有限公司80%的股权、浙江美都投资开发有限公司90%的股权,分别形成9,000,000.00元、15,000,000.00元和798,982.58元长期股权投资借方差额,截止2006年12月31日摊销后的余额为18,730,490.21元。
(2)其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额摊销余额37,510.12元。系1999年6月追加对北京天鸿宝业房地产股份有限公司投资,其投资成本与所享有的股东权益的差额,截止2006年12月31日,长期股权投资贷方差额为37,510.12元。
二、所得税
本公司按照现行会计准则的规定,制定了本公司相应的会计政策,据此计提了应收款项坏账准备和资产减值准备,按权益法核算了长期股权投资,并按权责發生制预提了费用。根据新会计准则应将资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额计算递延所得税资产或递延所得税负债,其中：
(1)子公司产生的递延所得税资产7,789,698.59元,其中影响母公司股东权益增加6,705,792.13元,影响少数股东权益增加1,083,906.46元。
(2)联营公司产生的递延所得税资产5,755,998.43元,其中影响本公司股东权益增加766,698.99元。
根据公司的实际情况,执行新会计准则后可能發生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响主要有：
A.根据新<<企业会计准则第2号---长期股权投资>>的规定,公司将现行政策下对子公司采用权益法核算变更为成本法核算,因此母公司投资收益项目中不再确认子公司的当期损益,此项变更将会影响母公司当期净利润,但不影响合并净利润.对同一控制下企业合并产生股权投资差额调整资本公积,资本公积不足冲减调整留存收益;其他情况下产生的股权投资差额,记入当期损益.此项政策变化将会影响本公司当期利润和股东权益.
B.根据新<<企业会计准则第3号---投资性房地产>>的规定,本公司将现行政策下对投资性房产的核算从固定资产转到投资性房地产核算,本公司采用成本模式对投资性房地产进行核算,本事项不影响公司的利润和股东权益.
C.根据新<<企业会计准则第18号---所得税>>的规定,公司将现行政策下的应付税款法变更为资产负债表下的纳税影响会计法,将会影响本公司当期的会计所得税费用,从而影响本公司的利润和股东权益.
D.根据新<<企业会计准则第33号---合并同务报表>>的规定,本公司将现行会计政策下合并财务报表中少数股东权益单独列示,变更为合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示.此项政策变化将会影响本公司的股东权益.
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